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          買信托不可不知的五個重點

          2020-09-29 10:37 來源:愛信托 閱讀:()

          買信托不可不知的五個重點

          多數人都知道信托產品的收益率高,反正信托產品都是有擔保的,信托公司也都是有牌照的,看看合同沒啥問題,大筆一揮,資金一交,就等著收利息了。可情況并非這么簡單。要想順順利利地收獲本息,以下幾個方面,投資者最好能夠知曉。

          多數人購買信托,首先會看收益率,然后研究信托方的實力與資質,對信托本身的特點以及運作并不是很了解。雖然到目前為止還沒有發生過信托到期不支付的情況,但信托中蘊含的風險正在一點點顯露。有些事情如果不提前有所了解,真的有一天出事了,就一切都晚了。

          買信托只看合同就夠?

          信托合同是信托公司對項目進行調查和包裝后的法律文本,本身幾乎是無懈可擊,要從信托合同里面看出貓膩,實在是不太可能。

          諸如業內排名前三的大型信托公司中誠信,其最近出事的產品誠至金開1號,2011年2月成立,由國內最大的銀行——工商銀行發售,各種手續、擔保一應俱全。但一年多后融資方老板被抓,工商銀行已表示對此不負責任,誰來最后買單尚未確定,投資者一度恐慌。所有這些內容,是透過信托合同無論如何也看不出來的。

          當然,雖然合同只是表面文章,你也要會看信托合同。

          看信托合同的時候不要眼睛只盯著質押率不放,你還要注意融資方的背景,和項目的資產負債表。

          在資產負債表中你需要注意資產負債率,它會告訴你很多東西。資產負債率高的,還款能力差,但有的公司,資產負債率很低,這并不是說就萬事大吉了,還要注意資產里面是現金還是存貨,存貨多了說明房子賣不動。最后還要看資產減值準備,抵押地塊,如何進行評估的,評估價如何等。

          了解以上情況后,你還應該盡可能通過查閱資料,了解信托項目的具體情況。

          對于房地產信托中抵押地塊的評估,你可以通過國土資源部的網站,找到抵押地(說明書中可以看到抵押地的標號),看到此地塊拍賣價格是多少,對比周圍地塊的容積率、價格等。然后了解當地房地產的情況,有無限購、規劃情況等,接下來,看地塊周圍,標志建筑物,建筑物是否密集,從google等電子地圖可以看周圍有無配套的學校、醫院。然后是項目的進度,目前是剛購買了地準備蓋房子還是已經蓋好了在收尾工作。最后還可以了解房地產公司的銷售狀況。

          知曉了這些內容,并不能保證就可以高枕無憂。當然,如果還要求投資者像信托經理一樣,去項目所在地實地考察,那信托產品本身就沒有價值了。只是投資者的風險意識必須提高,因為信托出現違約的機率正在加大。

          信托經理到底有多靠譜?

          就像如果去了某些餐廳的后廚,你可能就吃不下餐廳的飯一樣,如果你了解一些信托經理的真實工作狀態,你可能就不敢買信托了。話雖有些夸張,但是了解信托經理的工作狀態,會有利于你理解信托中的風險。

          信托公司這幾年業績猛增,一些公司前臺的年薪都有三十萬,大量來自銀行、保險公司的“外行人”涌入,從業人數從2002年的3000人增加到現在的過萬人。但這個行業卻并不是想象的那樣好做。

          2002-2006年,許多信托從業人員曾經有過短暫的理想追求,2006年后逐步蛻變為追求短期利益。以收入、利潤為導向,董事會考核高管,高管再考核業務部門,業務部門再考核員工,利潤壓力層層傳遞。

          信托公司中最為核心的信托經理,其工作就是考察需要資金的項目,確定擔保方實力,設計信托合同,包裝信托項目,最后打包出售并持續跟蹤。

          一些信托業界的人調侃,做信托項目就像背炸藥包,做一個背一個,不知什么時候會爆。究其原因,一方面是因為信托行業猛速發展,信托經理需要跟進大量項目,這些項目多處異地,信托經理需要做大量的調研工作,在自身業績壓力下,冒進或者不周全的舉動是難以避免的。另一方面,一個項目做或不做,并不是信托經理說了算。就比如中誠信出事的項目,就存在若干明顯瑕疵,在絕大多數信托公司,這樣的項目都是要被斃掉的,但中誠信卻做了出來。業界傳言,這和當時的公司某位高管堅持要做有關,目前該高管已被勒令回公司協助調查。

          信托經理的工作其實有點像審計師,審計師負責審查上市公司的會計報表,然后告訴投資者這家公司的財務狀況是否可靠。但是在利益的驅使下,一些審計師甚至是會計師事務所會出具虛假報告,做偽證明。信托經理會不會也這么干,未來時間會檢驗出來的。

          信托產品的收益率就是你的收益率?

          信托產品標注的收益率是10%,你的收益就是10%?融資方付出的成本也是10%?答案為都不是。

          你買入收益率是10%的信托產品,到期后會收到10%的利息,但是這并不代表信托收益不用交稅。

          按國家規定,購買信托產品產生的投資收益,要交20%的個人所得稅,但是現在所采取的投資人的個人報稅制度中,信托公司是不會代收代繳投資者的稅款的。我國的個稅系統還不完善,購買信托不交稅的投資者也有不少人,但不要忘記,依法律來講,你的信托受益的80%才是你的合法收益。

          同樣是這款產品,對于融資方而言,付出的成本可能是20%。其中,信托發行費是2%,給信托公司8%,剩下的才是給投資人的。所以你不用感覺10%的收益率很高,其實融資方付出的更高。

          一般情況下,信托公司要拿到8%的提成并不容易,這個要根據信托本身的情況而定,越是高風險的信托產品,信托公司的提成會越高。多數情況下,信托公司會收1.5%或2%信托費用。

          只有長期資金才適合買信托?

          與目前銀行理財產品動輒3個月,6個月的投資期限相比,信托產品的投資期限未免太長了,3年,5年投資期限的信托產品一抓一大把。在投資期內,急用錢只能東挪西借嗎?非也,你可以轉讓你的信托收益權。

          和你的信托產品接手人,一起到信托公司做整體變更就可以了。事實上,在一些信托公司的官網上會對內部有轉讓需求的客戶進行撮合,但其帶來的風險和交易的過程都是在私底下進行的,信托公司會說和接受信托的人達成內部的協議,比如說半年期的時候,把前半年的利息和本金支付給第一位信托投資者,后半年的時候做一個賬戶變更,第二個投資者享有后面半年的收益。信托到期的時候,就把本金和后半年的收益給第二個持有人。

          值得一提的是,如果想要快速轉讓出去的話,可能需要打個折扣,做幾個點的讓步可能會讓你更快將手中的信托產品折成現金。

          信托產品和信托公司關系不大?

          俗話說“買豬看圈”,動輒幾百萬的信托產品投資,更要看看是哪家信托公司發行的。信托出了問題時,背后有沒有要面子不差錢的老子公司買單。

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